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不動産投資って儲かりそうだね。
良く分からないけど、さっそく始めてみよう！
不動産投資は株式投資よりリスクは低いです。
ただし！それは勉強をしっかりした人だけの話です。
不動産投資はリスクも大きいので、十分に勉強してから始めましょう！
- 不動産投資のリスク
- 不動産リスクの対策方法
【不動産】サラリーマンが不動産投資を始めるリスク4選とその対策
こんにちは、ＦＰどらごですっ！
私は入社約20年で資産8千万円を築きました。
ただの高卒サラリーマンが、40代で準富裕層以上の資産を築いた方法に興味のある方は、下の記事をご覧ください。
今回は、不動産投資のデメリットとその対策について解説します。
とはいえ、実は私も不動産投資をまだ実践していません。
当ブログは、私が実際に経験した資産形成の方法で、効果があった一次情報を伝えることがメインのブログなので、結果を出していない不動産投資の情報は趣旨から外れてしまうかもしれません。
それでも、今回記事にしたのには理由があります！
- 富裕層や超富裕層の多くは不動産投資をおこなっている
- ほとんどの書籍で不動産投資の有用性を書いている
- 現在進行形で私が勉強している資産形成方法のため新鮮な情報をお届けできる
- 同様の理由により資産形成の有用性がいち早くお伝えできる（お金の情報はスピードが大切）
以上の理由から、不動産投資を副業として実践し成功した経験をお伝えできれば、あなたの資産形成を大きく加速できる一つの手段になりえるのでは、と考えました。
簡単に言うと、不動産投資は多くの書籍でオススメされている上に、実際に結果を残して富裕層になっている人が多数いる。
そして、私が現在実践に向けて一生懸命勉強や実践を始めている内容のため、新しい情報と実際に成功や失敗した経験をタイムリーにお伝えでき、あなたの資産形成の役にも立ちそう。
そんな考えから、不動産投資シリーズとしてこれから記事にしていきたいと思いました。
今回は、第二弾として不動産投資のデメリットとその対策を解説します。
大きな初期投資
不動産投資の中でも比較的初期費用を必要としない築古戸建や区分マンションでも、初期費用は500万〜数千万円が必要です。
サラリーマンとしてこれだけの初期費用を現金で用意するのは、簡単なことではありません。
しかし、年収400万円のサラリーマンであっても、しっかりと計画を立てて資産形成していけば数年で初期費用を貯めることは可能です。
資金を貯めて投資を始めてしまえば、そこから資産は加速的に増加していきますので、リスクを恐れずに不動産投資も始めてみましょう。
以下の対策を実施することで、初期投資を抑えることができます。
- リノベーションやDIYを活用する： 中古の不動産を購入し、自らリノベーションやDIYを行うことで、初期投資を抑えることができます。リノベーションやDIYには手間や時間がかかることもありますが、それに見合うだけの割安な物件を見つけることで初期投資を削減できます。また、自分の手でリノベーションを行うことで、将来的な資産価値の向上も期待できます。
- パートナーシップを組む： 不動産投資は、複数の人が資金を出し合い、共同で投資することができます。パートナーシップを組むことで、自分だけでは払えないような大きな初期投資を抑えることができます。信頼できるパートナーとの出資や、不動産投資クラブへの参加を検討してみましょう。
- 資金調達方法を検討する： 不動産投資に必要な資金を調達する方法を工夫することも重要です。例えば、銀行からの融資や、個人投資家からの資金調達を検討してみましょう。適切な資金調達方法を選択することで、初期投資を抑えることができます。
空室リスク
不動産投資で一番のリスクは、何と言っても空室リスクになります。
空室リスクとは、不動産投資において賃貸物件が一定期間空き状態になることで生じるリスクのことです。
空室期間が長くなると、家賃収入が途絶え、維持費やローン返済などの負担が重くなります。
せっかく苦労して見つけ綺麗に修繕した物件でも、入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。
空室リスクを0にすることは難しいですが、以下の対策でリスクを軽減できます。
- 適切な物件選び: 需要のある地域や需要の高いターゲット層を意識した物件の選定が重要です。市場調査や将来の需要予測を行い、需要の安定性を見極めましょう。
- マーケティングと広告: 物件の魅力を引き立てるマーケティングや広告活動を行い、多くの人々に物件の存在を知らせましょう。
- 定期的なメンテナンス: 物件の状態を良好に保つため、定期的なメンテナンスや修繕を行いましょう。入居者にとって魅力的な環境を提供することは、長期的な入居率を向上させる一因となります。
- 長期契約の推進: 安定した収益を確保するために、長期の契約を推進することが重要です。入居者との信頼関係を築き、リピーターを増やすことで修繕費用も抑えられます。単身世帯よりもファミリー層の方が、長期で契約していただける可能性が高いです。
修繕リスク
修繕リスクとは、不動産投資において物件が経年劣化や損傷などで修繕や改修が必要となることで生じるリスクのことです。
修繕費用が予想以上にかさんだ場合、収益性が低下する可能性があります。
資産の少ないサラリーマンであれば、最初に購入する不動産は数百万円の築古戸建や区分マンションが多いと思います。
建築後数十年の年数が経っているため、水回りの修繕など数十万円の費用が突然発生するリスクがあります。
外壁塗装なども、10〜20年毎に実施しないといけませんが、こちらも足場費用などで100万円近く掛かってしまうこともあります。
思いがけない支出で利回りを低下させないよう、以下の対策でリスクを軽減できます。
- 修繕費用を見越した物件購入：不動産投資で一番支出が発生する場面は、物件の購入時です。運営時の修繕リスクを最大限減らすために、古い設備は購入時に修繕することが重要です。例えば、20年経過した給湯器などは取り換え費用も見越して物件購入価格を設定しましょう。
- 定期的な点検とメンテナンス: 定期的な点検を行い、問題を早期に発見することが重要です。定期的なメンテナンスや予防的な修繕を行うことで、修繕費用や損害を最小限に抑えることができます。
- プロフェッショナルなネットワークの構築: 優れた建築士、工務店、専門業者などのプロフェッショナルなネットワークを構築することは、修繕や改修において重要です。信頼できる専門家の助言やサービスを利用しましょう。不動産を始めて最初の頃は、知り合いの工務店も居ないと思いますので、見積もりの時に複数社で相見積もりを取って、適正な価格を知ると共に信頼できる工務店を見つけましょう。
- 長期的な予算計画: 不動産投資において、修繕費用を含めた長期的な予算計画を立てることは重要です。修繕リザーブファンドを設けて、修繕に必要な費用を事前に確保しましょう。
- 適切な保険の取得: 物件の損害や災害に備えて、適切な保険を取得することも重要です。建物保険や賠償責任保険など、状況に応じた保険を選びましょう。
- 新築物件の検討: 不動産投資においては、新築物件の購入を検討することも一つの対策です。新築物件は修繕の必要性が低く、長期的なメンテナンスコストを抑えることができます。
- 物件の選定と管理: 築年数が浅めであったり定期的に修繕されているなど、良質な物件を選び物件の適切な管理を行うことは、修繕リスクを軽減する上で重要です。信頼できる不動産業者と契約を結び、物件の状態を維持するよう努めましょう。
不動産投資において修繕リスクを軽減するためには、定期的な点検とメンテナンス、プロフェッショナルなネットワークの活用、長期的な予算計画、適切な保険の取得、新築物件の検討、不動産会社の選定と管理などが重要です。
これらの対策を講じることで、不動産投資の収益性を高めると同時に、修繕に伴うリスクを最小限に抑えることができます。
投資物件を選ぶ際には、修繕リスクに対する対策をしっかりと考慮し、安定的な収益を追求しましょう。
流動性が低い
不動産は株式と違い、簡単に買い手が見つからないためすぐに売却することができません。
そのため、数年後に必ず必要となる学費などの資産を、投入するのには適しません。
株式にも流動性リスクはありますが、不動産のそれは株式とは比べ物になりません。
急に資金が必要になり売却しようとしても、数ヶ月～数年は現金化できないことも想定しなければなりません。
流動性のリスクを抑えるために、以下の対策でリスクを軽減できます。
- 長期計画と資金管理の重要性: 不動産投資に取り組む際には、長期的な計画と資金管理が重要です。急な資金の必要性が生じないように、資金計画を立て、十分な予備資金を確保しましょう。また、不動産を購入する前に、将来的なニーズや市場の変動を考慮した上で、投資物件を選ぶことも重要です。
- ポートフォリオの分散: 不動産投資においても、ポートフォリオの分散はリスク軽減のために重要です。異なる地域や異なる種類の不動産に投資することで、リスクを分散させることができます。特定の地域や物件の市況が悪化しても、他の投資先が安定している可能性があります。
- リスク管理と保険の活用: 不動産投資には様々なリスクが伴います。火災や自然災害、賠償責任などのリスクに備えるため、適切な保険を購入することが重要です。保険は予期せぬ出来事による損失を補償してくれるため、不動産の流動性リスクを軽減する一つの手段となります。
不動産投資は価格変動が少なく、比較的リスクが低い投資です。
しかし、一回の投資金額が大きいことや、一旦購入してしまうと簡単に現金化できないことが、サラリーマンには大きなリスクとなります。
株式以上に、余裕資金を持って投資することが重要となります。
まとめ
今回の記事は、不動産投資に関わるリスクを解説しました。
比較的リスクが低いと思われる不動産投資ですが、少なからずリスクは発生します。
とはいえ、株式やその他の投資に比べると、勉強することで大きくリスクを減らすことができるのが不動産投資です。
また、DIYで初期費用を抑えたり、家賃を低く設定することで入居付けをしやすくしたり、多くの不動産業者と関係を持つことで良い物件を紹介してもらえたりと、リスクをコントロールすることができるのも不動産投資ならではです。
サラリーマンと不動産は、とても相性の良い投資先になり得ますので、しっかりと勉強して恐れずに投資先の一つとして検討してみましょう。
今回の記事があなたのお役に立ち、幸せで豊かな生活を過ごせる一助になれれば幸いです。
本日も、ありがとうございました。
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